築20年の中古住宅リフォームでやってよかった7選｜外壁・屋根・給湯器は必須【実体験】

中古住宅を購入すると悩むのが「どこをリフォームすればいいのか」という問題です。

私自身、築20年前後の中古住宅を購入しましたが、住んでみて感じたのは「優先順位を間違えると大きな出費につながる」ということでした。

特に築20年の住宅では

• 外壁
• 屋根
• 給湯器

この3つはほぼ必須のメンテナンスになります。

この記事では、実際に住んで感じた中古住宅でやってよかったリフォームをランキング形式で紹介します。

第1位 外壁塗装（チョーキング現象が出ている場合は必須）

築20年の中古住宅で最も重要なのが外壁メンテナンスです。

外壁を触ったときに白い粉が手につく状態をチョーキング現象といいます。

これは塗装が劣化しているサインです。

この状態を放置すると

• 外壁の防水性能が低下
• 雨水が壁内部へ侵入
• 建物劣化の原因

になる可能性があります。

最近はひび割れしても伸びて割れにくい高耐久塗料もあるため、長く住む予定であれば検討する価値があります。

費用目安

• 80万円〜150万円

第2位 屋根メンテナンス（防水シートも重要）

屋根は普段見えない部分ですが、住宅を守る非常に重要な部分です。

屋根の内部にはルーフィング（防水シート）があり、このシートが雨水の侵入を防いでいます。

築20年になると、この防水シートも劣化している可能性があります。

屋根リフォームをする場合は

• 屋根材
• 防水シート

の両方を確認することが大切です。

長く住む予定であれば耐久性の高い防水シートに交換しておくと安心です。

費用目安

• 屋根塗装：40万円〜80万円
• 屋根カバー工法：80万円〜150万円
• 屋根葺き替え：100万円〜200万円

屋根の劣化状況によっては塗装では対応できず、カバー工法や葺き替えが必要になる場合があります。購入前に屋根の状態を確認しておくことが大切です。

第3位 給湯器交換

給湯器の寿命は一般的に10〜15年と言われています。

築20年の中古住宅では、いつ壊れてもおかしくありません。

給湯器が壊れると

• お風呂
• シャワー
• キッチン

すべてお湯が使えなくなります。

特に冬場は非常に困るため、安心のためにも交換しておくのがおすすめです。

また、給湯器は床暖房対応かどうかで価格が変わることがあります。

費用目安

• 20万円〜40万円

第4位 内窓（二重窓）の設置

中古住宅では断熱性能が低い場合があります。

住宅では冬の熱の約50〜60％が窓から逃げると言われています。

内窓を設置すると

• 部屋が暖かくなる
• 暖房効率が上がる
• 結露が減る
• 防音効果

などのメリットがあります。

また、窓リフォームは国の補助金が出る場合が多いため、中古住宅では人気のリフォームです。

第5位 壁紙（クロス）の張替え

中古住宅では壁紙の黄ばみや汚れが気になることがあります。

クロスを張り替えるだけで

• 家の印象が大きく変わる
• 新築のような雰囲気になる

ため満足度が高いリフォームです。

費用目安

• 10万円〜30万円

第6位 床の張替え

床材を変えると家の雰囲気は大きく変わります。

特におすすめなのがフロアタイルです。

• 水に強い
• 傷に強い
• 見た目がきれい

という特徴があります。

費用目安

• 20万円〜50万円

第7位 庭の整備（DIYもおすすめ）

中古住宅では庭の管理がされていない場合があります。

私が購入した住宅でも

• 雑草が多い
• 木の枝が伸びている

状態でした。

そのため

• 木の伐根
• 防草シート
• 砂利敷き

などをDIYで整備しました。

庭が整うと家の印象も大きく良くなります。

まとめ

築20年の中古住宅では、まず次の設備を優先して確認することが大切です。

• 外壁塗装（チョーキング現象）
• 屋根メンテナンス
• 給湯器交換

この3つは住宅を守るための重要なメンテナンスです。

その上で

• 内窓
• 壁紙
• 床
• 庭整備

などを行うことで、より快適な住まいになります。

中古住宅は新築より価格を抑えながら、自分好みに住まいを整えられるのが魅力です。