住宅ローンは変動金利で大丈夫？
向いている人・向いていない人と金利上昇への備え
住宅ローンを借りるとき、多くの人が悩むのが「変動金利にするか、固定金利にするか」という問題です。
特に最近は金利が上昇する局面に入り、「変動金利は危険なのではないか」「これからさらに金利が上がったら返済できなくなるのではないか」と心配する人も多いと思います。
一方で、変動金利を利用する人は現在でも非常に多く、住宅金融支援機構の2025年4月調査では、2024年10月～2025年3月に住宅ローンを利用して住宅を取得した人の79.0％が変動型を選択しています。
では、変動金利は本当に危険なのでしょうか。
「変動金利だから危険」「固定金利だから安心」と単純に考えるべきではないと思っています。
重要なのは、どれくらいの住宅ローンを借りるのか、そして金利が上昇したときに対応できる余裕があるのかという点です。
この記事では、私自身が住宅ローンを変動金利で借りた経験も踏まえながら、変動金利のメリットとリスク、そしてどのような人が変動金利を選択肢として考えやすいのかについて整理します。
変動金利の一番のメリットは「安い金利でお金を借りられること」
変動金利の最大のメリットは、やはり固定金利と比較して低い金利で住宅ローンを借りられることです。
住宅ローンでは、数千万円という非常に大きな金額を借りることになります。
例えば3,000万円、4,000万円、5,000万円というお金を、低い金利で長期間借りられること自体が、住宅ローンの大きな特徴です。
金利が低ければ、同じ金額を借りても利息負担を抑えることができます。
将来的な金利上昇リスクを負う代わりに、現在の低い金利を利用する。
もちろん、変動金利には将来的に金利が上昇するリスクがあります。
しかし私は、「金利が上昇する可能性があるから変動金利は危険」と考えるだけではなく、そのリスクを理解したうえで低い金利を利用するという考え方もできると思っています。
住宅ローン減税も変動金利を考えるうえで重要
私が住宅ローンを利用するときに、変動金利を選んだ理由の一つが住宅ローン減税でした。
住宅ローン減税は、一定の条件を満たす住宅を取得した場合、年末の住宅ローン残高に応じて所得税などから控除を受けられる制度です。
現在の制度では、基本的な控除率は年末の住宅ローン残高の0.7％となっています。ただし、実際の控除額や控除期間、借入限度額は住宅の性能や入居時期などによって異なります。
給与所得者にとって住宅ローン減税は、普段の給与から差し引かれている税金の負担を軽減する制度なので、私自身は「手取り収入を増やす効果がある制度」として考えました。
ここは注意が必要です。
「住宅ローン減税があるから、できるだけ多く借りたほうが得」という考え方ではありません。
住宅ローン減税を利用するために無理な借入をするのではなく、無理のない借入をしたうえで住宅ローン減税を利用する。
この順番が重要だと思います。
変動金利で一番大切なのは「無理な金額を借りないこと」
ここが、私が変動金利を考えるうえで最も重要だと思っている部分です。
変動金利を選ぶかどうか以前に、
「そもそも無理な住宅ローンを組まない」
これが非常に重要です。
例えば、
- 住宅価格ぎりぎりまで借りる
- 頭金や貯金がほとんど残らない
- 毎月の返済額が家計の限界に近い
- ボーナスがないと返済が難しい
という状態で変動金利を選んでしまうと、金利上昇による影響を受けやすくなります。
一方で、
- 住宅価格そのものを抑える
- 借入額を必要以上に増やさない
- 手元資金をある程度残す
- 毎月の返済額に余裕を持たせる
- 金利上昇時には繰上返済なども選択できる
という状態なら、金利が上昇した場合でも対応できる余地があります。
「変動金利だから危険」なのではなく、
「余裕のない借入で変動金利を選ぶこと」が大きなリスクになる。
「借りられる金額」と「借りてもいい金額」は違う
住宅ローンを考えるとき、金融機関から「これくらいまで借りられます」と提示される金額と、自分の家計から見て「これくらいなら無理なく返せる」という金額は同じではありません。
むしろ重要なのは、後者です。
| 考え方 | 意味 |
|---|---|
| 借りられる金額 | 金融機関の審査などから見た借入可能額 |
| 借りてもいい金額 | 生活費・教育費・貯蓄などを考慮した、無理なく返済できる金額 |
例えば、年収が同じでも、
※同じ年収でも、借入額によって住宅ローンに対する余裕は変わります。
では住宅ローンに対する余裕は大きく違います。
そのため私は、「年収から借入可能額を最大まで借りる」という考え方には注意が必要だと思っています。
変動金利のリスクは「自分で管理する」必要がある
変動金利の大きな特徴は、将来の金利上昇による影響を借り手側が受ける可能性があることです。
変動金利は、一般的に短期金利などの金融環境の影響を受けます。
日本銀行の金融政策が変更されると、銀行の貸出金利などを通じて住宅ローンにも影響が及ぶ可能性があります。
ただし、実際の住宅ローンへの反映時期や返済額の変化は、金融機関や契約内容によって異なります。
大切なのは「金利が上がらない」と考えることではありません。
金利が上昇した場合に、自分の家計でどのように対応するのかをあらかじめ考えておくことです。
変動金利のメリットは「自分で対応方法を選べる」こと
私は変動金利について考えるとき、「自分で対応を選べる」という点も重要だと思っています。
例えば金利が上昇した場合でも、
- そのまま返済を続ける
- 家計の支出を見直す
- 貯蓄を増やす
- 繰上返済をする
- 借り換えを検討する
- 投資資産とのバランスを見直す
など、状況に応じて対応方法を考えることができます。
もちろん、金利が上昇しても簡単に対応できるという意味ではありません。
最初から住宅ローンに余裕を持たせておけば、金利上昇時に「どう対応するか」を自分で選択できる余地が生まれます。
変動金利に向いていると思う人
1 住宅価格・借入額を抑えられる人
最も重要なのはここです。
年収だけを基準に「○万円まで借りられる」と考えるのではなく、自分の家計から見て余裕を持って返済できる金額に抑えることが大切です。
2 手元にある程度の貯蓄を残せる人
住宅購入ですべての貯金を使ってしまうのではなく、生活防衛資金などを残しておくことも重要です。
3 金利が上昇したときに対応できる人
十分な資金があれば、繰上返済などの選択肢もあります。ただし、手元資金をすべて繰上返済に使ってしまうのではなく、生活防衛資金とのバランスも重要です。
4 金利や経済環境をある程度確認できる人
毎日のように金融ニュースを見る必要はありませんが、金利が現在どの程度なのか、以前と比べてどう変化しているのか、自分の家計にどの程度影響するのかを確認できる人は、変動金利の変化にも対応しやすくなります。
5 住宅ローンだけではなく、家計全体で考えられる人
住宅ローンだけを見るのではなく、
住宅ローン ＋ 貯金 ＋ 投資 ＋ 収入 ＋ 支出
をまとめて考えられる人です。
変動金利を慎重に考えたほうがいい人
反対に、次のような場合は変動金利のメリットだけを見るのではなく、固定金利を含めて慎重に検討したほうがよいでしょう。
- 住宅ローンをかなり限界まで借りる
- 貯金がほとんど残らない
- 毎月の返済額に余裕がない
- 金利上昇時に繰上返済する資金がない
- 金利の変化を確認すること自体が負担
- 将来の返済額が変わることに強い不安がある
「今の金利なら返済できる」
ではなく
「金利が上がっても返済できるか」
私が変動金利を選んだ理由
私自身は、住宅を購入するときに変動金利を選択しました。
大きな理由の一つは、無理な金額を借りないことを意識したからです。
新築住宅にこだわらず中古住宅を選択することで、住宅取得費を抑えました。
その結果、住宅ローンの借入額も必要以上に大きくしないようにしました。
私が考えたポイント
- 手元資金をある程度残す
- 住宅ローン減税を利用する
- 余裕資金を運用する
- 金利環境が変われば対応を考える
- 必要であれば繰上返済する
「金利が上がる可能性はある。
それでも、そのリスクに対応できる状態を作ったうえで、
低い金利を利用する。」
変動金利は「危険か安全か」ではなく、借り方が重要
変動金利について調べると、「金利が上がったら危険」「固定金利なら安心」「変動金利は今後も低い」など、両極端な意見を見かけることがあります。
しかし、住宅ローンは人によって状況が大きく違います。
年収が同じでも、
では、住宅ローンに対する余裕は大きく違います。
貯金が500万円ある人と、ほとんど貯金がない人でも違います。
また、毎月10万円の返済を余裕で払える家庭と、10万円を払うと生活がぎりぎりになる家庭でも違います。
「その人がどれだけ余裕を持って
住宅ローンを借りているか」
これを見ることが重要だと思います。
まとめ：変動金利を選ぶなら「余裕のある借入」が大前提
変動金利には、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
一方で、低い金利で大きな金額を長期間借りられるというメリットがあります。
住宅ローン減税も含めれば、借入期間中の資金計画を考えるうえで、低金利を利用するメリットは無視できません。
ただし、そのメリットを受けるために重要なのは、できるだけ大きな住宅ローンを借りることではありません。
これが、私が考える変動金利との付き合い方です。
変動金利が安全なのではありません。
変動金利のリスクを理解し、金利が上昇したときにも対応できる余裕を持った人にとって、低い金利を利用するメリットがある。
住宅ローンを選ぶときは、「変動か固定か」だけを見るのではなく、そもそも自分はいくらなら無理なく借りられるのかから考えてみることが大切だと思います。
自分の場合、どの住宅ローンが合っているか比較してみる
ここまで読んで「変動金利を検討してみたい」と思ったとしても、実際には銀行によって金利や条件が違います。
住宅ローンは金利だけで決めるものでもありません。
借入額、返済期間、団体信用生命保険、手数料、金利引下げ条件などを含めて、自分の条件に合う住宅ローンを比較する必要があります。
まず確認したいのは「自分の場合、どのくらいの条件になるのか」
いきなり一つの銀行に決めるのではなく、複数の住宅ローンを比較してみることで、自分に合った金利や返済条件を考える材料になります。
そこで、住宅ローンをこれから検討する人は、まず自分の条件でどの住宅ローンが候補になるのかを無料で比較してみるのも一つの方法です。
モゲチェックでは、住宅ローンの無料診断や複数の金融機関の比較、返済シミュレーションなどを利用できます。
住宅ローンを「変動か固定か」だけで考えるのではなく、自分にとって無理のない借入額と、その条件に合う住宅ローンを探すために、一度比較してみるとよいでしょう。
まずは無料で住宅ローンを比較してみる
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